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金凤凰论坛摩尔金融:棚改暂停?没错你家附近

发布日期:2019-10-06

  6月25日,市场传出一则重要消息:棚改政策可能有变,甚至可能暂停。消息来源著名财经大V曹山石,他称各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停,回收国开行总行,等待新政策。

  这意味着棚改的全面叫停,但今天26日,国开行出面否认了,强调并没有一刀切,但是确认货币化棚改在收紧这个事实。目前,国开行总行已将棚改的合同审批权回收,所有棚改项目必须由总行审批(此前分支行也可以),进行中的棚改项目会继续执行,并未暂停所有棚改项目。这个信号背后代表了什么用意呢?

  货币化棚改主要是区别是实物化棚改,以前对城中村进行改造,都是拆迁之后以房换房,补偿少量货币。后来国家发现这种模式不够高效,中间需要去沟通协调的地方太多,现在拆迁直接给一笔钱(很天量,所以拆一代都很有钱)让你自己解决住哪儿的问题(买房),这个就是货币化安置。

  这里注意一个数据:货币化安置的比例,在一二线%,但在三四线%(非常之高)。这就是说,货币化安置的主要集中在三四线城市。

  有人疑问,进行货币化安置的钱都从哪里来?2014年底,国开行等金融机构中推出了抵押补充贷款PSL的东西来帮地方政府推进棚改。抵押补充贷款(PSL,即Pledged Supplementary Lending的缩写),PSL作为一种新的储备政策工具,有两层含义,首先量的层面,是基础货币投放的新渠道;其次价的层面,通过商业银行抵押资产从央行获得融资的利率,引导中期利率。

  简单点理解,就是一个期限比较长利率比较低的贷款,能够帮助三四线城市更好的城镇化。

  了解了基本概念后,就能来看看货币化棚改对于三四线城市的影响,一是能够加速城镇化进程,二是当拆迁户拿到了钱,会重新寻找新的居住地,这就推动了他们用这笔钱去买房子,所以导致了三四线楼市的极大需求,不仅仅帮助去库存,也助推了楼市的回暖。于是,一边拆一边买构成了大部分三四线城市的楼市主旋律。

  各地争先恐后的申请货币化棚改,大量的资金被被国开行投向了房地产领域,所以总是能看到很多地产奇观,一方面是中央严控房价,一方面是市民连夜排队全款抢房。

  可想而知,当货币化棚改真的暂停会对楼市造成多大的冲击,三四线城市的房价会被一大桶冰水浇的透心凉,那些因货币化棚改爆热的城市,房价会迎来彻底降温。

  今年货币化安置的指标是6000-7000亿,在今年5月24日的时候已经用掉了4371亿,一大半已经用掉了。PSL目前累计的数字已经超过3万亿,目前进入了还款阶段,是否能够合理有效控制风险成为考量的重要标准。

  这些都说明了过去两年三四线城市去库存已经超乎预期,后面不需要强行推进这个政策弥补需求。

  不过最核心的原因还是政府在严厉控制流入楼市的钱,目前楼市里的钱已经是越发的趋紧。

  看看近期中央频频出手调控房价就知道了,前一段时间刚刚推出了不动产全国联网登记打击炒房客,24日西安宣布禁止企业在限购区域内购买商品住房,25日长沙也宣布该政策,26日杭州作为第三个城市也宣布跟进,预计后续会有更多城市跟进。

  现在又冒出了国开行打算收紧货币化拆迁的消息,可以明确认为对于各地的房产过热,政府终于开始出重招了。

  还有一个原因可能与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供,各地方的省级融资平台负责统借统还。

  根据现有规定,地方政府的棚改融资不属于政府一、二、三类债务,不在地方债置换范畴,而属于其他类。有国开行人士表示,不排除相关部门在调研后,将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务,需要控制其总量。

  今年3月,财政部和住房城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,意在“坚决遏制地方政府隐性债务增量,有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作”。

  上面这个支持地方政府发行棚户区改造专项债券,实际上也是为了让地方政府能够“喘一口气”,发债偿还前期银行贷款。

  1、在三四五线城市拥有大量土地的开发商,面临更大压力。比如碧桂园,这两天跌幅就比较大。

  但对于项目相对集中在一二线城市的,压力就比较小。前段时间,碧桂园的焦虑(追求高周转而出台一系列文件)曾引起社会的广泛关注。

  2、棚改政策微调,意味着这一轮楼市周期基本上走完了,全国无论是大城市还是中小城市,都开始管控房价。三四五线城市被“釜底抽薪”,有利于资金回流一二线城市。所以,棚改政策变化,对一二线城市楼市构成利好,尤其是北上深,金凤凰论坛。目前房价非常合理,”“饭碗论”“底线论”“红线论”……。到了刚需、改善型需求买房的好时机(一线城市任何时候买房都是时机,特别是明年)。

  3、A股目前正在加速寻底,大跌最终会跌出一些局部的机会。房地产板块目前的估值不算高,还有一些个股到了超跌位置,可以找机会进行中长线布局,但市场风险仍然偏大,抄底还是需要谨慎。


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